地产大佬的黄昏

来源:数字力场

作者:佘宗明

在「一个时代结束了」句式被用烂了的时代,人们的挽歌总是散落在各种叹词之中。

没那么多轰然一响,却有无数个唏嘘一声。

富力失去「张力」,是这几天地产圈里的头条。

搁两周前,最热话题是许家印被传跳楼。

恒大与富力,曾是广州两大代表性房企。恒大曾是中国房企第一军团,富力更早之前曾是粤系房企中的「大哥大」。

许家印跟张力,是多年好友。多年前,二人都有自己的中超球队,广州德比时,两人还比邻而坐,谈笑风生。

▲2013年,广州德比时,许家印和张力曾一块看球。

可线性流逝的时间,从来不吝于用「时过境迁」显示自己改变世事的能力。

仅几年时间过去,地产大佬们的处境,就被钉在「物是人非」的墙面上了。

只恐双溪舴艋舟,载不动他们的许多愁。

时代大幕上,任志强、潘石屹、许家印、孙宏斌、张力……大佬们的身影一一掠过。

然后,屏幕上打出了一行字:

地产大佬们的黄昏。

沉浮录,现在剩下个「沉」字。

—1—

2020年12月,虽然恒大债务危机被许家印「债转股」的神操作暂时化解,但中国房地产行业已迎来变局时刻。

经济学家马光远当时抚今追昔道:在中国过去40年经济高速增长的过程中,差不多每10年都有一波财富浪潮。最大的一波就是房地产,房地产造富周期差不多持续了20年。

21世纪的前两个十年,确实是中国房地产的「激荡20年」。

在此过程中,一批大鳄站在了时代潮头,他们走在春天里,落在身上的都是「南方讲话」的余晖。

踩着「高负债、高杠杆、高周转」的风火轮,这些大鳄们叩开了各个富豪榜的大门。

风云际会,作而万物睹。

房地产的造富效应,从大佬们极尽奢华的生活就可窥斑:

去年9月,网上曾流出一份《恒大集团各级领导客史记录总表》。

这份表格,让很多人在竞相窥伺中见识到了「上流人」的讲究生活。

▲网传的恒大各级领导客房喜好表格。

而这次深陷行贿漩涡的张力,同样让别人见识过什么叫「究极奢华」。

被控受贿的美国旧金山官员努鲁,2018年10月来到中国时,曾受到张力的礼遇。

努鲁下榻酒店后,24小时配有保镖,「就像FBI的特工一样」。

参观张力的家,努鲁大为震惊,觉得像走进了「博物馆」「白宫」。

这场景,就像是刘姥姥进了大观园。

有钱人朴实无华且枯燥的生活,总得找点乐子。

就像煤老板偏爱投资影视业那样,地产大佬之前普遍喜欢玩足球。

2019年6月,足坛曾发生「十二君子联名上书」事件,促请加快成立中超联盟。

有意思的是,12人当中大多数都是地产大佬:广州恒大许家印、上海绿地申花张玉良、河北华夏幸福王文学、深圳佳兆业郭晓群、广州富力张力、大连一方王健林、河南建业胡葆森……

部分大佬的多元化扩张棋盘中,落子还包括造车。典型的,如恒大、宝能。

毫无疑问,那是属于地产大佬们的黄金时代。

—2—

但几年过去,境况已大变。

这几年,地产大佬们纷纷开启了渡劫模式。债务压顶成了他们的共同遭际。

2018年就喊出「活下去」的万科掌门人郁亮,当时还被视作新版杞人忧天。

可到了2022年,被寒气吹到的房企们,一个个将郁亮的「黑铁时代」论抄在了小本本上,只恨没能早些储粮。

房地产行业入冬,中超跟着吹寒气。

这两年,跟中超有关的新闻高频词,是断粮、欠薪、解散、退赛等。

▲2022赛季中超16家俱乐部,多数都涉及欠薪问题。

这不是房地产行业首次被寒气侵袭。

事实上,早在2014年前后,房地产行业进入拐点的声音就四起。

也是在那两年,任大炮退休,潘石屹低调,王石处于半游学状态,朱孟依为合生创展徘徊在退市边缘而伤神……当时就有地产大佬时代落幕的说法。

李超人在翌年的退场,更是让这类论调泛起。

但那时依旧是白银时代。2016年至2017年的上扬曲线,更是让所谓拐点论又拐了个弯。

直到这两年,很多人才生出「只是当时已惘然」的后知后觉之感。

2022年行将过去,房企们普遍过得挺难:克而瑞发布的数据显示,2022年1-11月,百强房企的累计销售业绩,无论是全口径、操盘口径还是权益口径,同比下降皆超四成。

困境中的地产大佬们,已经无法再用爱马仕皮带秀意气风发,只能是用工作群里的语音,证明自己真的没有落到救生毯或防护垫上。

越是困顿期,越是容易被负面缠身,负面也越是容易被「放大」。

身为富力「双老板」之一、富力联席董事长的张力,陷入行贿泥潭,自然也显得愈发扎眼。

这会被视作「地产大佬渡劫2022」的直观注脚。

—3—

张力此次被伦敦警方逮捕,「1.29亿天价保释金」确实很醒目。

要知道,张力被指行贿的金额(价值2070美元的葡萄酒、免费旅游和其他礼品折抵价值)跟这没法比,因行贿而被开绿灯的大型混合用途项目也才价值数百万美元。

所以,事发后,富力方面一边切割,说涉事项目是张力个人持有,保释金也并非富力提供,一边否认,认为「对方到中国出差,张力请吃饭、住酒店只是中国的待客之道,并不涉及到行贿。」

鉴于不少房企发迹史中都有些说不清道不明的地方,之前也有中资房企卷入「行贿疑云」,这原本可以被淡化。

但现在看,不少人会将其跟富力如今的处境打包审视,这会扩充此事的解读外延空间。

富力曾是「华南五虎」中碾压碧桂园、恒大、雅居乐和合生创展的大哥式存在,它的「双老板」模式(李思廉和张力「双子星」共同掌权且保持权力平衡)也为业界津津乐道。

▲富力地产的「双子星」:李思廉,张力。

2005年在港IPO后成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,2018年首次进入千亿房企之列,都是其高光时刻。

而在舆论视线中,它的高光点是2017年充当「白衣骑士」,花了189.55亿元吃下万达70多家高星级酒店,在「世纪大收购」中扮演了主角。

彼时将资产包甩卖给富力的王健林,很是心痛:「放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇!」

另一头的李思廉则很高兴,称「通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。」

但事实证明,富力是接了个烫手山芋:重资产属性+疫情冲击影响,让酒店业务成了加剧富力资金链承压的那根重量级稻草,让其流动性加速恶化。

年报显示,截至2021年末,富力的借款总额共达1327亿元,净负债率123%,2022年内到期的借款约为583亿元,同期非限制现金余额约为63亿元。

眼下正卖卖卖的富力,也想含泪大甩卖那些酒店资产,可在房企们忙着自保的当下,谁能来接盘呢?

这只是富力决策失误的缩影。从第一梯队到不复荣光,富力的几度踩空,事后看很容易给人「一对王加四个二拆着打」的既视感:

2007年押注商业地产,随后错过了低价拿地红利,还被2008年的金融危机点了穴;

2012年逆势在低线城市拿地,结果遇上了政策调控升级;

2013年起在马来西亚、澳大利亚等国投建项目,想靠出海带来增量,可滚动开发模式跟回本周期长、融资成本高特征的不适配,让其并未收到预期回报——从2012年出海潮起,再到2017年逐渐退守,多个中资房企都为此交了昂贵学费。

在此背景下,张力涉嫌行贿,势必引来更多的诟病:钱没怎么挣到,还可能落得个囹圄之灾,说什么好呢?

这,也算是一次踩空了。

—4—

张力的「吃亏」,富力的踩空,难免让人想起那句跟「个人奋斗」「历史进程」相关的名语录。

抓住时代红利,就是「时来天地皆同力」。

时代红利不再了或错失了,就是「运去枭雄不自由」——具体说,也许就是被迫低调、被传跳楼。

不知道张力们对照现在和从前,会不会有种「别梦寒」的失落感?

就目前看,房企中活得较好的代表,是「万」字头的万科和万达,一个是很早就喊出「活下去」,如今「囤粮」3500亿过冬;一个是因提前遭遇债务危机开启自救性大甩卖,而今渡劫成功。

▲2017年的世纪大收购过后,几位地产大佬境遇反转。

但更多的房企,在繁荣预期里停不下扩张的步伐,到了房地产周转模式面临去杠杆、降负债和控风险严峻考验时才大梦初醒,当下只能是对万达羡慕嫉妒不已。

当然了,说富力们失去了发展的张力,说房地产行业再也无法「加印」,并不确切。

在房地产「金融16条」、地产纾困「三支箭」、保函置换预售监管资金统一规定出台后,房企融资端支持体系被盘活,很多房企又从天台上下来了。

在债务重组上颇为积极的富力,就已成当前国内首家实现境内及境外债券全部整体展期成功的房企。

没必要现在就急着扔出那块明梏——房企日子不好过,更多行业也会跟着不好过。

希望包括房地产在内的各个行业都恢复元气,是后疫情时代该有的期冀。

只是你认或不认,有些情形就摆在那:

房地产行业很难再回到过去了。

2023也不会是2019。

尤其是对许家印张力们来说,这类时不我与的感受,只会来得更加真切。

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